«Возвращаемся в старый рынок». В Екатеринбурге резко выросло число сделок на вторичке — почему?

На рынке недвижимости Екатеринбурга стала заправлять вторичка. По словам экспертов агентства «Этажи» в Екатеринбурге, именно в этом сегменте сейчас заключают большую часть сделок. По внутренней статистике агентства, доля совершенных продаж в новостройках за первые шесть месяцев этого года составляет 41–43%, а на вторичке — больше 50%.

Ситуацию связывают со снижением выгодных инструментов покупки на рынке новостроек.

«Мы просто на какой-то период возвращаемся в старый рынок, пока пропал интересный для потребителя инструмент приобретения новостроек. Возьму на себя ответственность сказать, что в такой ситуации мы будем пребывать весь 2026 год и ещё 2027-й. Первичной недвижимости в сделках будет меньше, но ничего страшного на рынке не происходит», — отмечает Ирина Мун, коммерческий директор агентства.

На вторичном рынке ипотека действительно стала более доступной, чем раньше — за последний год ставка снизилась на 8%. Застройщикам же ограничили возможности привлечения клиентов и субсидирования, что сказалось на продажах. Но даже при этом, как отмечают эксперты, не стоит ждать, что новостройки в городе будут продавать дешевле, чтобы вернуть лидерство этому сегменту рынка.

«Сейчас примерно одинаково можно купить первичку или вторичку с точки зрения ипотечной ставки, а раньше был очень большой разрыв. Но перспективы снижения цен я не вижу. С 2014 года они только растут. Даже за этот год вторичка в Екатеринбурге подорожала в среднем на 3,4%, а в сравнении с прошлым годом — на 7,9%», — считает основатель агентства «Этажи» в Екатеринбурге Александр Бабушкин.

Ещё в июне средняя стоимость «квадрата» на вторичке перевалила за 145 тысяч рублей. Такие цифры озвучивали аналитики Уральской палаты недвижимости. И тут стоит отметить, что на этой цене сказывается существенный объём вчерашних новостроек, квартиры в которых строят дороже. А по-настоящему старый жилой фонд, 1960-1970-х годов постройки дешевеет.

По данным агентства «Этажи», в новостройках Екатеринбурга сейчас не продано 66 тысяч квадратных метров (у застройщиков, с которыми работает компания). Но в то же время эксперты отмечают, что активность по брони объектов и задаткам находится на пиковом уровне за 34 месяца.

Параллельно с этим на первичном рынке возникла необычная тенденция: в отдельных проектах квартиры в уже сданных домах стоят столько же или даже меньше, чем в домах, которые будут сданы только через пару лет.

«Для покупателей это отличная возможность, что не очень хорошо для бизнеса застройщиков, но эти риски, скорее всего, были просчитаны и заложены изначально. Я не думаю, что этот тренд продлится долго и это не массовая ситуация», — отмечает Ирина Мун.

Тем не менее, снижение продаж новостроек тоже нельзя назвать критичным. Да, на первичном рынке сейчас продаётся меньше квартир, чем несколько лет назад (доля новостроек в сделках в 2023–2024 годах была выше 70%), а мэрия стала сдерживать объём выдачи разрешений на строительство, но это не приведёт ни к затовариванию рынка, когда непроданных квартир будет слишком много, ни к дефициту.

«У нас в стройке огромное количество проектов. Если смотреть аналитически, вероятность того, что через три-четыре года будет сокращение [объёмов строительства], есть, но с точки зрения конкуренции этого не будет, потому что все застройщики — а их в Екатеринбурге больше сотни — будут стараться развивать бизнес.

Даже сейчас, когда сложно, запуски новых проектов продолжаются. Так что дефицита в ближайшие пять лет не будет. К тому же Екатеринбург — мегаполис, куда приезжают из области, других регионов и даже возвращаются из Москвы, поэтому затоваривание рынка нам тоже не грозит», — уверен Александр Бабушкин.

В итоге возросшая на вторичном рынке активность должна поддержать и новостройки. Логика тут простая: люди продают квартиры в старом доме, чтобы купить жилье и побольше, и в доме поновее, либо переехать за город. Так что возвращение баланса между тремя сегментами в перспективе пойдёт на пользу рынку в целом.

«Рынок вторички ожил, и он даёт драйвер, потому что люди, продав вторичку, получают деньги и возможность купить квартиру в новостройке или загородный дом. Без продажи этих денег нет», — подчёркивает эксперт.

Ранее эксперт предсказал неожиданный риск для рынка новостроек, связанный с высокими темпами строительства. Прочитайте, как это может отразиться и на девелоперах, и на покупателях.

Также мы публиковали подробный разбор плюсов и минусов покупки квартир во вчерашних новостройках.

Все новости о ситуации на рынке, в том числе об ипотеке, мы собираем в специальном разделе.