В России резко упал объем одобрений по ипотеке. В чём дело?

Семейная ипотека перестала быть основным инструментом покупки квартиры. В январе-мае этого года по ней выдали кредитов на 58 миллиардов рублей, хотя в тот же период прошлого года объем выдачи был на 18% больше — 70,5 миллиарда рублей.

Скачок был в начале года, перед ужесточением условий программы, поэтому в январе по семейной ипотеке выдали кредиты почти на 12 миллиардов рублей, но потом случилось падение. Эксперты из Екатеринбурга подсчитали, что льготный сегмент в сравнении с январем сократился на 62%, а общий объем ипотечных кредитов — на 21%.

«Уже к весне рынок начал частично восстанавливаться, а в мае объемы выданных кредитов превысили уровень начала года, что связано с адаптацией участников, ростом доли вторичного жилья в сделках и постепенным оживлением спроса», — говорит Татьяна Кацер, руководитель отдела ипотеки федеральной компании «Этажи» в Екатеринбурге.

На возможности взять ипотеку всё еще сильно сказывается высокая ключевая ставка. Однако даже те, кто накопил первоначальный взнос и готов взять кредит на жилье, сталкиваются с проблемами — с 1 апреля банки стали жестче оценивать заемщиков, а объемы выдачи упали.

«Общая одобряемость ипотечных заявок к весне 2026 года снизилась примерно до 50% против более чем 60% ранее, а семейная ипотека стала одобряться заметно хуже, чем рыночные программы», — приводит данные Татьяна Кацер.

По ее словам, аналогичная ситуация фиксируется по всей стране. В России средняя одобряемость ипотеки на квартиры в новостройках составляет 49,9%, на вторичке — 63%.

Эксперт отмечает, что причины отказов в основном остались прежними: плохая кредитная история, высокая долговая нагрузка, неофициальный доход, ошибки в документах и нестабильный стаж. В случае со льготной ипотекой банки проверяют, имеет ли заемщик право участвовать в программе, а также отсеивают повторные и параллельные заявки, которые не соответствуют правилу «одна семейная ипотека на семью». В итоге в 2026 году требования к заемщикам стали жестче сразу по нескольким направлениям.

При этом доля рыночной ипотеки, хоть и стала расти, но основным инструментом покупки квартиры, по мнению экспертов, пока не будет. В ближайший год спрос на рынке недвижимости, вероятнее всего, будет поддерживаться другими способами. На увеличении доли базовой ипотеки скажется снижение ключевой ставки, но происходить это будет всё равно медленнее, чем рост спроса на льготные программы.

«Спрос, скорее всего, будет сосредоточен на тех программах, где ставка субсидируется за счет коллабораций застройщиков с банками или где есть другие механизмы снижения ежемесячного платежа. На этом фоне рыночная ипотека по-прежнему выглядит менее доступной, чем льготные программы. Поэтому в ближайший год наиболее востребованными, вероятнее всего, останутся семейная ипотека, отдельные льготные программы и кредиты на вторичное жилье, поскольку именно в эти сегменты уже сместился спрос после сокращения массовой господдержки», — считает Татьяна Кацер.

В июне спрос будет поддерживаться интересом к семейной ипотеке, которая с 1 июля может стать более недоступной: в правительстве обсуждают введение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей.

Поэтому эксперты советуют тем, кто подходит под эту программу, уже сейчас решать жилищный вопрос.

«Условия могут стать менее выгодными, а требования банков — более жесткими. Если же семья планирует воспользоваться семейной ипотекой после 1 июля 2026 года, важно заранее просчитать, как новые правила повлияют на переплату и на саму скорость принятия решения», — советует эксперт.

А вот тем, кто следит за снижением ключевой ставки и планирует брать рыночную ипотеку, стоит заранее поработать над своей кредитной историей, чтобы не получить отказ от банка: снизить долговую нагрузку, уменьшить кредитные лимиты, подтвердить официальный доход.

Недавно мы также публиковали объяснение эксперта о том, как можно лишиться крупной суммы, если вы оформили ипотеку до брака, а потом развелись.

Все материалы по теме недвижимости, в том числе о ситуации с ипотекой, мы собираем в специальном разделе.