Во втором квартале Государственная Дума РФ рассмотрела целый ряд законопроектов, направленных на точечное улучшение положения участников рынка недвижимости и строительства, перечисляет Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства, Nextons (ex-Dentons).
В частности, третье чтение прошёл законопроект № 635611-8, которым существенно ограничивается ответственность застройщика по договору долевого участия в строительстве. Среди прочего, размер ответственности застройщика определяется исключительно на основании закона о долевом участии, сокращен минимальный гарантийный срок и установлен размер неустойки в виде процента от ставки рефинансирования ЦБ РФ. «Принятые 23 июля 2024 года в третьем чтении поправки к Федеральному закону о долевом участии в строительстве (№ 214-ФЗ) – долгожданные, – считает Екатерина Верле, советник, соруководитель практики недвижимости и строительства АБ ЕПАМ. – Рынок ждал их несколько лет – эти изменения направлены на борьбу с так называемым потребительским экстремизмом, в результате которого с застройщиков взыскивались многомиллиардные штрафы за качество построенных объектов. Во многом этому способствовала несимметричность законодательного регулирования (излишний перекос в пользу дольщика), сформировавшаяся на его базе отрицательная судебная практика, а также недобросовестное поведение экспертных организаций и юридических фирм, создавших бизнес-схемы по вытягиванию денег из застройщиков. И если до настоящего времени практика была характерна, в основном, для Москвы и Московской области, то с прошлого года она начала активно распространяться в Санкт-Петербурге и регионах. Изменения вступают в силу с 1 сентября 2024 г.».
Номерной фонд
Кроме того, Сергей Трахтенберг выделяет законопроект № 611282-8, наделяющий Правительство РФ полномочиями определять случаи, когда для строительства не требуется подготовка рабочей документации, что должно упростить процедуру строительства определенных линейных объектов (законопроект также прошел третье чтение).
Наконец, некоторые изменения оказывают влияние на рынок недвижимости в целом, подчёркивает г-н Трахтенберг. Федеральный закон от 22.07.2024 № 207-ФЗ вводит возможность внесудебного обжалования решений Росреестра о приостановке регистрационных действий и кадастрового учета. Для этого потребуется сформировать апелляционные комиссии и принять ведомственные нормативные акты. «Участники рынка недвижимости встретили эту новеллу с оптимизмом, поскольку обжалование в административном порядке позволит существенно сэкономить время по сравнению с классической судебной процедурой, – констатирует эксперт. – Закон вступит в силу с 2026 года».
Игорь Чумаченко, партнёр, руководитель практики "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической фирмы VEGAS LEX, среди важных законодательных новелл для рынка недвижимости и смежных сегментов, в свою очередь, выделяет Закон г. Москвы от 05.06.2024 № 20 "О внесении изменений в статью 6.7 Закона города Москвы от 21 ноября 2007 года N 45 "Кодекс города Москвы об административных правонарушениях", в который добавлена ч.1.3. в ст. 6.7 Кодекса, устанавливающая ответственность за нарушения для владельцев апартаментов. Ответственность, по его словам, предусмотрена в случаях строительства, реконструкции на земельном участке нежилого здания, строения, сооружения, которые (или части которых) фактически предназначены для постоянного или временного проживания физических лиц; переустройства, перепланировки, переоборудования расположенных на таком земельном участке нежилого здания, строения, сооружения (их частей) для постоянного или временного проживания физических лиц.
Установлена и дифференциация штрафов в зависимости того, определена ли кадастровая стоимость земельного участка. Если стоимость определена, штраф исчисляется в следующих значениях от кадастровой стоимости: 0,5-1% – для граждан; 1-1,5% – для должностных лиц; 2-3% – для юридических лиц.
Если же кадастровая стоимость не определена, установлены денежные суммы штрафов в размере: 3 500-4 500 рублей – для граждан; 35 000-45 000 рублей – на должностных лиц; 500 000- 900 000 рублей - на юридических лиц. «Принятие закона является последовательным продолжением мер, направленных на регламентацию строительства и использования апартаментов в городе Москве, – поясняет г-н Чумаченко. – Помимо законодательных изменений, на сегодняшний день рассматриваются дела о признании апартаментов объектами незавершенного строительства. Предположительно, такие требования озвучиваются с целью пресечь их дальнейшую эксплуатацию в связи с возможными нарушениями, допущенными при строительстве, перепланировке или реконструкции таких объектов». «Таким образом, политика г. Москвы направлена сегодня на активную борьбу с незаконными апартаментами, и пример г. Москвы могут перенять другие субъекты РФ», – резюмирует Алёна Дурнева, ведущий юрист Land Law Firm.
Значимым событием для арендных отношений стал и Законопроект № 450825-8 О внесении изменений в статьи 39-7 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации и в статью 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», который принят во втором и третьем чтении, указывает Игорь Чумаченко. Документ дополняет статью 39.7 Земельного кодекса РФ пунктом 7, в соответствии с которым устанавливаются единые правила в отношении порядка арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с предлагаемыми изменениями, она будет определяться на основании кадастровой стоимости земельного участка. Предполагается, что закон вступит в силу с 1 января 2026 года.
Прямая речь
Сергей Любимов, партнер, глава практики недвижимости и строительства LEVEL Legal Services:
- Последние несколько месяцев были особенно примечательными в части вступления в силу новых законов, а также внесения на рассмотрение в Государственную Думу РФ законопроектов, которые могут оказать существенное влияние на сферу коммерческой недвижимости.
Так, с 1 апреля 2024 года вступил в силу Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ, которым была конкретизирована процедура перевода помещений из категории жилых в нежилые и порядок их перепланировки. Теперь новый правообладатель может использовать помещение по назначению только после внесения изменений в ЕГРН (ранее можно было с момента принятия решения о переводе). Кроме того, были установлены критерии проведения перепланировки в МКД, к которой теперь относятся, в частности, мероприятия по образованию новых помещений, изменению внутренней планировки помещений. Данный закон был направлен на установление правовой определенности в части налога на имущество, размер которого определяется в зависимости от назначения помещения. Теперь потенциальным правообладателям и арендаторам помещений, желающих их использовать в коммерческих целях, необходимо будет ждать внесения соответствующих изменений в ЕГРН, прежде чем они смогут эксплуатировать имущество. Эти изменения окажут влияние на игроков в сфере розничной торговли, e-commerce сектора и FMCG, которые используют помещения в МКД.
В свою очередь, вступивший в силу в апреле 2024 года Федеральный закон от 06.04.2024 № 76-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» и отдельные законодательные акты Российской Федерации", сокращают срок непрерывного пользования недвижимым имуществом, находящимся в публичной собственности, для его приватизации субъектами малого и среднего бизнеса с двух лет до одного года. Кроме того, конкретизированы положения о продаже данного имущества по минимальной цене. Закон призван стимулировать процесс приватизации в целях коммерческого использования недвижимости, сократить арендные расходы предпринимателей. Эти изменения в законодательстве окажут положительное влияние, в том числе на сектор коммерческой недвижимости: потенциально может вырасти спрос на объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности, которые можно использовать в предпринимательских целях, в том числе, на складском рынке.
Не менее важным в сфере коммерческого строительства стало внесение на рассмотрение в Государственную Думу законопроекта № 590113-8 "О внесении изменения в статью 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым было предложено распространить действие нормы об установлении платного изменения ВРИ на все субъекты РФ, что предполагает строительство и реконструкцию объектов капитального строительства. Сейчас данная норма действует для Москвы и Московской области. В случае принятия данного закона существенно вырастут затраты застройщиков на возведение объектов недвижимости в регионах, отличных от Москвы и Московской области, что может привести к увеличению стоимости возводимых объектов, как следствие – к росту арендных платежей. Пока законопроект находится на рассмотрении, и давать какие-либо точные прогнозы сейчас преждевременно.
Всё в комплексе
По словам Алёны Дурневой, очевиден общий курс законодателя на увеличение платы за владение, пользование и распоряжение дорогостоящей недвижимостью. При этом в одних сферах инициатива предоставляется субъектам РФ, в других, напротив переходит в руки РФ. «Повышены размеры госпошлины за регистрацию права собственности на объекты недвижимости стоимостью более 20 млн руб. для физических лиц и 22 млн. рублей для юридических лиц, – перечисляет эксперт. – Широко обсуждаемый же Федеральный закон от 12.07.2024 N 176-ФЗ затронул налогообложение недвижимости, предоставив субъектам Российской Федерации возможность увеличивать ставку налога на имущество организаций с 2,2 % до 2,5 % в отношении недвижимости, кадастровая стоимость которой превышает 300 млн. руб. Также увеличилась предельная ставка земельного налога (с 0,3 % до 1,5 %) в отношении земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и (или) занятых инженерной инфраструктурой жилищно-коммунального комплекса, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб».
Источник: domclick.ru
В свою очередь, Елена Степанова, партнёр, руководитель практики недвижимости и строительства CLS, предлагает обратить внимание на продолжающееся совершенствование механизма комплексного развития территорий (КРТ). «В настоящее время на рассмотрении находится законопроект №664897-8 от 05.07.2024, благодаря которому правообладатели, по инициативе которых планируется реализация КРТ, смогут внести изменения в генеральный план и правила землепользования и застройки на основании договора о КРТ в сокращенные сроки – 90 дней, – делится г-жа Степанова. – Ранее упрощенный порядок был предусмотрен только для КРТ, реализуемого на основании соответствующего решения о КРТ».
Также с 02.08.2024 вступил в силу Федеральный закон от 22.07.2024 №194-ФЗ, который внес изменения в порядок образования земельных участков для целей реализации КРТ. Ранее застройщикам для этих целей требовалось разрабатывать и утверждать проект межевания. Данный закон также уточнил порядок отказа в предоставлении публичной земли заинтересованным лицам в случае, если запрашиваемый участок находится в границах КРТ. «Полагаем, что столь пристальное внимание к инструменту КРТ со стороны законодателя обосновано повышенным спросом со стороны застройщиков как жилой, так и коммерческой недвижимости, – поясняет Елена Степанова. – Большие перспективы имеет и введение в законодательную плоскость нового градостроительного документа – мастер-плана, который потенциально сможет заменить собой все иные градостроительные документы и упростить порядок внесения изменений в зависимости от целей застройщика. Напомним, что законодатель уже предпринимал схожую попытку посредством внедрения в конце 2022 года в градостроительное законодательство «единого документа», которым предполагалось заменить генеральный план, а также правила землепользования и застройки. Однако, как показала практика, этот инструмент не был востребован. Преимущество мастер-плана перед единым документом, среди прочего, заключается в том, что мастер-план способен заменить собой, в том числе, документы по планировке территории, что позволит застройщикам принимать более взвешенные решения о потенциале застройки определенной локации. Думаю, что мастер-планы получат должное внимание со стороны законодателя уже в обозримом будущем».
Прямая речь
Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнёры»:
- Особое место в ряду принятых изменений законодательства занимают существенные поправки в Налоговый Кодекс РФ. В числе ключевых новелл, которые вступят в силу с 01.01.2025, выделю следующие:
повышение налоговой ставки по налогу на прибыль организаций до 25 %;
возможность повышения на региональном уровне налоговых ставок по налогу на имущество (до 2,5 %) в отношении дорогостоящих объектов недвижимости (кадастровой стоимостью более 300 миллионов рублей);
возможность повышения на местном уровне налоговых ставок по земельному налогу (до 1,5 %) в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и (или) объектами инженерной инфраструктурой жилищно-коммунального комплекса или приобретенных для жилищного строительства, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей;
введение пятиступенчатой прогрессивной шкалы НДФЛ;
освобождение от налогообложения доходов, получаемых от реализации (погашения) долей участия в уставном капитале российских организаций, которые на дату реализации непрерывно принадлежали налогоплательщику на праве собственности или ином вещном праве более пяти лет, сохраняется только для налогоплательщиков, признаваемых налоговыми резидентами РФ.
Путёвка в жизнь
По словам Эллы Омельченко, партнера, руководителя практики недвижимости и строительства Better Chance, вехой стали и поправки в законодательство для целей развития туризма. В частности, в феврале 2024 г. были внесены изменения в законодательство, а именно: принят Федеральный закон от 14 февраля 2024 г. № 17-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" ("Закон № 17").
Источник: CRE
Законом охватывается новая цель регулирования – создание объектов туристской инфраструктуры; вводится понятие организации по развитию туризма – это ЮЛ (АО), 100% акций которого находится в собственности РФ, которое создано для достижения установленных целей, осуществляет деятельность на территории РФ и содействует проведению государственной политики в сфере туризма. Такой организацией по развитию туризма является АО "Корпорация Туризм.РФ". АО "Корпорация Туризм.РФ" выполняет агентские функции, действуя от имени РФ, и призвана установить механизм вовлечения земельных участков в федеральной собственности или из земель, собственность на которые не разграничена, с целью их вовлечения в реализацию инвест.проектов в сфере туризма и строительства туристической инфраструктуры.
Организации же по развитию туризма наделены следующими компетенциями:
(a) в отношении земельных участков для целей развития туризма и размещения туристской инфраструктуры:
(b) готовить перечни земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и планы мероприятий по реализации предложений по использованию таких земельных участков в целях создания или строительства на них объектов туристской инфраструктуры;
(i) проводит аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности;
(ii) осуществляет в установленных законом случаях передачу земельных участков и расположенных на них объектов (при наличии):
(A) в безвозмездное пользование для строительства (реконструкции) инженерной и транспортной инфраструктур, объектов, предназначенных для обеспечения функционирования объектов туристской инфраструктуры, на срок такого строительства (реконструкции) лицам, осуществляющим такое строительство (реконструкцию);
(B) без проведения торгов в собственность (в том числе безвозмездно), аренду или безвозмездное пользование юридическим лицам либо публично-правовым образованиям (РФ, субъекту РФ, муниципальному образованию);
(c) осуществляет продажу находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества.
Механизмы реализации, предусмотренные законом №17, позволяют вовлечь земельные участки и объекты недвижимости на них в инвестиционную деятельность, связанную с туризмом, поясняет Элла Омельченко. Организация по развитию туризма может самостоятельно формировать пул земельных участков, находящихся в федеральной собственности и из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и согласовывать мероприятия по вовлечению таких земельных участков в мероприятия по реализации инвестиций совместно с органами власти субъектов РФ. Немаловажно, что инвесторы могут использовать механизм частной инициативы для вовлечения интересных объектов (земельных участков и объектов недвижимости) в инвестиционные проекты в сфере туризма, то есть самостоятельно инициировать вовлечение земельных участков и расположенных на них объектов, для целей реализации инвестпроектов в сфере туризма.
«Организация по развитию туризма наделена широкими правами в части вовлечения земельных участков в инвестиционные проекты, – поясняет г-жа Омельченко. – В частности, она может самостоятельно готовить (финансировать подготовку) схем расположения земельных участков, предложения по сносу объектов недвижимости и осуществлять такой снос, расположенной на земельных участках, которые планируется вовлечь в реализацию инвестпроекта в сфере туризма, включая возможность принудительного изъятия земельных участков и объектов недвижимости у лиц, которые их используют на временном праве (например, аренде, бессрочном пользовании и др.; при условии, если на то будет получено согласование межведомственной комиссии). Нововведения и механизмы закона №17 являются первым шагом, который позволит активнее реализовывать инвестиционные проекты в сфере туризма на землях федеральной собственности и на землях, государственная собственность на которых не разграничена». Ожидается, что в развитие положений закона №17 будет принято постановление Правительства РФ, которое уже детализирует сроки и параметры разработки планов мероприятий, а также порядок формирования перечней земельных участков и согласование их с органами субъектов.
Кроме того, 3 августа 2024 года вступило в силу Постановление Правительства РФ от 26.07.2024 N 1018 "Об утверждении Правил утверждения порядка осуществления контроля за эффективностью и качеством осуществления организацией по развитию туризма распоряжения земельными участками, находящимися в федеральной собственности, и иными объектами недвижимого имущества, в отношении которых организация по развитию туризму выступает агентом Российской Федерации. Указанные Правила устанавливают критерии качества и эффективности осуществления переданных полномочий, включая порядок проведения проверок (документальных и выездных), порядок осуществления внутреннего контроля, а также права и пределы полномочий должностных лиц.
Техника продаж
«Крайне ожидаемым всем ритейлом» Андрей Завьялов, основатель LuxuryLegal, называет снижение пошлины до 2 000 рублей за государственный кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости (прежде всего, регистрацию дополнительных соглашений по скидкам и иным изменениям коммерческих условий).
Кроме того, Госдума приняла законопроект № 564179-8, предполагающий введение НДС на товары из ЕАЭС, приобретаемые через интернет-платформы. «Его целью, согласно пояснительной записке, является устранение неравенства в налогообложении НДС российских и иностранных налогоплательщиков, создание благоприятных условия для реализации российскими налогоплательщиками товаров физическим лицам на территории государств-членов ЕАЭС», – перечисляет г-н Завьялов.
Прямая речь
Юрий Аксенов, партнёр Orchards:
- Говоря о значимых инициативах в ритейле, стоит отметить законопроект №630255-8, направленный на защиту поставщиков продовольственных товаров в торговые сети. Им предлагается изменить закон «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», установив запрет на включение в договор поставки продовольственных товаров условий об обязательности заказа торговой сети, в котором отсутствуют объемы и сроки поставки, до подтверждения со стороны поставщика. По мнению авторов, предлагаемый запрет на взимание платы за неисполнение такого несогласованного обеими сторонами заказа, будет препятствовать злоупотреблению доминирующим положением со стороны торговых сетей.
«На сегодня наиболее актуальными законопроектами по приоритетам, обозначенным Президентом, Правительством РФ и Советом Федерации, депутатами Госдумы остаются механизмы, позволяющие улучшить собираемость и прозрачность взимания налогов и сборов, особенно для бизнеса и иностранных игроков рынка, имеющих потенциал по наращиванию выручки и, таким образом, требующие внимательного регулирования и ограничения, – прогнозирует Андрей Завьялов. – Логистика и коммерческая недвижимость в целом довольно давно испытывали недостаток законодательного регулирования в сфере арендных отношений. Давние проблемы урегулирования ограничений и, в то же время, например, определенной свободы потребления алкоголя и табака, явились важной задачей весенней сессии Госдумы РФ. Вкратце актуальная повестка же ближайшего полугодия у депутатов и сенаторов включает разрешения вопросов с проактивным подходом к исполнению важнейших нацпроектов, дорожных карт по ним и, в итоге, стабилизации спроса и предложения на рынке недвижимости, что даст благоприятный прогноз по инвестиционному климату и снижение инфляции. В частности, развитие ИЖС как вектор развития и капитализации строительства заложено не только в законопроекты, но и разработанные на их основе подзаконные акты и механизмы саморегулирования рынка: новые финансовые инструменты для застройщиков и дольщиков, разрешение вопросов КРТ, упрощение административных процедур и снятие регуляторных барьеров, а также введение в широкий оборот цифрового рубля (свободный оборот которого прогнозируется на конец 2025), урегулирование вопросов ускорения и упрощения сбора задолженности по ЖКХ и банковским кредитам».