CMWP запустила услугу по оценке недвижимости, подлежащей изъятию в рамках комплексного развития территорий (КРТ), и расчету связанных с этим убытков для определения размера компенсации правообладателям, сообщили в пресс-службе компании.

Новый продукт предназначен для собственников и инвесторов, чьи земельные участки и объекты недвижимости попали в зону реализации КРТ. Независимый расчет поможет проверить обоснованность предложенной суммы и подготовить позицию для переговоров с городом или девелопером.

По статье 56.8 Земельного кодекса РФ компенсация при изъятии включает рыночную стоимость участка и расположенных на нем объектов. В нее также входят упущенная выгода и убытки, в том числе связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

После выхода решения о КРТ оценку заказывает государственный орган или инвестор. Затем правообладателю направляют проект соглашения об изъятии с приложенным отчетом.

У собственника есть месяц с момента получения документов, чтобы подписать соглашение или направить мотивированные возражения. Если договориться не удается, публичный орган вправе обратиться в суд. Окончательный размер возмещения в этом случае определит суд.

CMWP готова подключиться к работе на любой стадии процесса — после решения об изъятии или после получения проекта соглашения. Услугу можно заказать в двух форматах: комплексно вместе с юридическим партнером АЛРУД либо только в виде независимого отчета об оценке.

Специалисты компании анализируют структуру выкупной суммы, проверяют обоснованность компенсации, определяют рыночную стоимость изымаемых объектов, рассчитывают упущенную выгоду и другие убытки. На основе этих данных формируется позиция для переговоров с городом или девелопером.

При определении выплаты необходимо учитывать не только стоимость земли и недвижимости, но и упущенную выгоду с сопутствующими потерями, отметил партнер и руководитель департамента оценки и консалтинга CMWP Константин Лебедев. По его словам, независимая проверка позволяет собственнику оценить структуру компенсации и подготовить аргументы для переговоров в установленные законом сроки.

Собственники недвижимости в Москве за последние 7 лет через суды получили компенсации за изъятые для государственных нужд объекты на сумму почти 75 млрд руб. Это на 30,9% больше, чем изначально предлагала им администрация города, говорится в опубликованном ранее исследовании юридической компании Consul Group и сервиса мониторинга недвижимости Asseto. Главным фактором увеличения компенсаций стала судебная экспертиза. Ее назначали в 249 из 371 дела. В 93,1% таких споров окончательная сумма оказывалась выше предложения города.

Появление специализированных продуктов по оценке недвижимости, изымаемой в рамках КРТ, закономерно, сообщил CRE управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов. По его словам, по мере роста числа проектов КРТ вопрос размера возмещения становится одним из ключевых конфликтов между правообладателями и городом или иным инициатором изъятия. При этом следует разделять оценку стоимости имущества и определение юридически обоснованного размера возмещения.

«Это не одно и то же. Обычный запрос на оценку недвижимости звучит примерно так: „Определить рыночную стоимость здания и земельного участка“. В изъятии задача принципиально иная: оценщик должен определить размер имущественной компенсации, которая должна поставить собственника в экономически максимально близкое положение к тому, в котором он находился бы без изъятия. Поэтому в рамках изъятия собственнику должна быть компенсирована не просто рыночная стоимость объекта по состоянию на определенную дату», — пояснил Литвинов.

По его словам, в рамках этой процедуры необходимо определить весь состав подлежащих возмещению потерь, включая убытки, связанные с прекращением права, невозможностью продолжения деятельности, затратами на перенос бизнеса и иными последствиями изъятия — в зависимости от конкретной ситуации. Большое значение при этом имеет методология оценки. При реализации проектов КРТ нередко возникает существенный разрыв между формальной рыночной стоимостью объекта и его экономической ценностью для собственника, отметил эксперт.

«Например, действующий бизнес может генерировать доход, существенно превышающий доходность, которая следует из стандартного подхода к оценке самого здания или земельного участка. Поэтому при подготовке позиции собственника необходимо анализировать не только сопоставимые сделки и характеристики недвижимости, но и экономические последствия изъятия», — считает Литвинов.

Кроме того, по его мнению, нельзя автоматически переносить подход к оценке обычной рыночной сделки на ситуацию принудительного изъятия. В обычной сделке собственник может отказаться от продажи, выбрать другой момент для реализации актива и самостоятельно определить условия сделки. При изъятии такой возможности нет. Поэтому экономические последствия принудительного прекращения права требуют отдельного анализа, в том числе при определении состава убытков.

«Особенно чувствительной является ситуация с объектами, имеющими существенный инвестиционный или девелоперский потенциал. Вопрос заключается в том, должна ли и в какой степени учитываться экономическая ценность возможности использования участка в соответствии с его градостроительными характеристиками, а также уже сформированные предпосылки для такого использования», — отметил эксперт.

Запуск CMWP специализированной услуги он назвал позитивным сигналом, который показывает, что в рамках КРТ постепенно формируется отдельная профессиональная практика оценки, в которой недостаточно стандартного определения рыночной стоимости недвижимости. Для собственников это означает появление более профессионального инструмента для проверки предложенной компенсации и переговоров с городом, считает Литвинов. По его мнению, не следует относиться к досудебному отчету оценщика как к появлению права на указанную в нем сумму. Окончательную цифру при отсутствии соглашения сможет определить только суд. Ценность досудебной оценки в другом — она позволяет заранее выявить и документировать спорные места, определить, какие составляющие компенсации можно обосновать документально и защищать в переговорах или суде, резюмировал Литвинов.

Игроки рынка